????2014年，很多城市的土地供應(yīng)量都將比2013年有相當(dāng)?shù)脑龇?，預(yù)期上半年大量房企仍會(huì)習(xí)慣性搶地，地王現(xiàn)象難以避免。而土地市場(chǎng)在2014年能否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，還要取決于政府層面的供地思路。
????2013年的土地市場(chǎng)更像是開(kāi)發(fā)商與政策層面的一場(chǎng)博弈與豪賭：各城市不斷出臺(tái)的調(diào)控政策阻止不了房企大舉拿地的決心，地方調(diào)控令中央“加大土地供應(yīng)”的條文沒(méi)能成為開(kāi)發(fā)商手里的定心丸，于是，國(guó)土資源部“不再出地王”的禁令淪為一紙空文。
????2013年，我們看到了一線城市漲幅高達(dá)83%的土地成交量，看到了全國(guó)近70個(gè)地王此時(shí)彼伏，看到了恒大、融創(chuàng)等房企的堅(jiān)定擴(kuò)張，同時(shí)，也看到了一些三四線城市因之前的過(guò)度開(kāi)發(fā)而終顯落寞。
????相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，至少在2014年上半年，土地市場(chǎng)的瘋狂態(tài)勢(shì)難以遏制，大量房企仍會(huì)“習(xí)慣性”搶地，而土地市場(chǎng)在明年能否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，關(guān)鍵因素還要取決于政府層面的供地思路。
????全國(guó)土地市場(chǎng)分化繼續(xù)
????相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示，2013年土地市場(chǎng)整體成交火熱，前11月全國(guó)土地成交建筑面積同比去年增長(zhǎng)超兩成，全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地前 11月成交建筑面積高達(dá)65888萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了21%。其中一線城市表現(xiàn)最為突出，由于今年房企普遍看好一線城市發(fā)展，紛紛在北上廣深搶 地，促使這些城市的成交量出現(xiàn)83%的增長(zhǎng)幅度，其中上海的成交量超過(guò)2000萬(wàn)平方米。
????土地市場(chǎng)的火熱使今年以來(lái)各城市的土地出讓金較去年同期出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，53個(gè)重點(diǎn)城市前11月土地出讓金總計(jì)16029億元，同比增長(zhǎng)大幅提升 67%，特別是地價(jià)高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進(jìn)而帶動(dòng)土地出讓金快速上行，前11月土地成交金額超過(guò)500億元的城市達(dá)到10個(gè)。
????而中原地產(chǎn)的相關(guān)報(bào)告顯示，北上廣深四個(gè)一線城市土地出讓金均創(chuàng)新高，合計(jì)突破5000億元，其中上海更是創(chuàng)造了2000億元的單一城市土地出讓金紀(jì)錄，北京的土地出讓金也已經(jīng)突破1800億元。
????實(shí)際上今年以來(lái)，從中央到地方不斷出臺(tái)調(diào)控政策，但和2011年嚴(yán)厲調(diào)控造成土地市場(chǎng)回落的情形不同，今年的調(diào)控并未動(dòng)搖房企拿地的決心，而相 關(guān)調(diào)控條文中“加大土地供應(yīng)”的政策，更是給了不差錢(qián)的開(kāi)發(fā)商增加土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)。一二線重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺加之開(kāi)發(fā)商對(duì)這些市場(chǎng)后市的樂(lè)觀判斷，使 這些城市一有土地推出勢(shì)必引來(lái)一番激烈爭(zhēng)奪。
????相比之下，三四線城市的土地市場(chǎng)則顯得暗淡，與一二線城市形成“冰火兩重天”的鮮明對(duì)比。今年前11個(gè)月，53個(gè)重點(diǎn)城市當(dāng)中，三四線城市土地 出讓金雖同比上漲34%，但總額僅為1748億元，不少城市雖大量推地，但成交情況并不理想。究其原因，主要是之前很多三四線城市過(guò)度開(kāi)發(fā)造成不少“空 城”現(xiàn)象，也使得開(kāi)發(fā)商不敢再貿(mào)然拿地，被迫回歸一二線市場(chǎng)。
????值得注意的是，一些之前成交量較高的二線城市今年的土地成交規(guī)模也出現(xiàn)了回落，如西安、成都、沈陽(yáng)等，而昆明由于前幾年過(guò)度透支土地，已經(jīng)連續(xù)兩年未能完成全年供地目標(biāo)。
????相關(guān)研究院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的《住房綠皮書(shū)》指出，以中西部地級(jí)市為主體的三四線城市在大城市化趨勢(shì)和縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的夾擊下，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)相對(duì)空心化，這使得一線城市供給不足和三四線城市供應(yīng)過(guò)量的土地市場(chǎng)分化特征更加顯著。
????新晉地王入市風(fēng)險(xiǎn)增加
????今年前11個(gè)月，全國(guó)出現(xiàn)總價(jià)及單價(jià)地王共計(jì)67個(gè)，僅西安、海南地區(qū)沒(méi)有出現(xiàn)新的地王。2013年土地市場(chǎng)成為不折不扣的“地王年”。
????與此同時(shí)，層出的地王、高企的地價(jià)給市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)在逐漸累積。
????國(guó)土資源部在歲末也在深化相關(guān)政策防控地王風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，國(guó)土資源部近日對(duì)高溢價(jià)地塊發(fā)出了警示，要求各地“三類異動(dòng)城市”需重點(diǎn)監(jiān)測(cè)2013 年度地王地塊信息，確保其合同履約及開(kāi)竣工狀況等，并要求上述城市列出2014年一季度擬出讓用地中可能出現(xiàn)的地王清單、預(yù)防異常高價(jià)地?cái)M采取的工作措施 等情況，嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地。
????北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，全國(guó)主要城市大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了區(qū)域內(nèi)在售的房?jī)r(jià)，在政策收緊的情況下，2014年部分城市地王入市的市場(chǎng)空間并不樂(lè)觀，上市風(fēng)險(xiǎn)在加大。
????2014年上半年仍難降溫
????11月下旬開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，大多數(shù)城市提及要繼續(xù)加大住房用地供應(yīng)，甚至有的城市明確提出2014年全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為 2013年計(jì)劃供應(yīng)量的120%、力爭(zhēng)達(dá)到130%。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一二線城市供地量的增加，等于是向市場(chǎng)“扔肉”，這對(duì)于今年銷售業(yè)績(jī) 普遍好轉(zhuǎn)、資金面寬裕的房企來(lái)說(shuō)，反而成為繼續(xù)深耕一二線城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
????“品牌房企的布局策略一般是中長(zhǎng)期性的，不會(huì)因?yàn)槎唐趦?nèi)地方政府的‘階段性’的收緊措施而改變。2014年二線城市土地市場(chǎng)有可能還會(huì)引來(lái)品牌房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，地王現(xiàn)象難以避免。”張宏偉對(duì)記者表示。
????克而瑞信息集團(tuán)華北區(qū)總經(jīng)理牟增彬也對(duì)記者指出，至少在2014年上半年，土地市場(chǎng)的這種熱度不會(huì)減弱?！笆袌?chǎng)是有慣性的，何況很多房企現(xiàn)在還沒(méi)有‘吃飽’。至于下半年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)‘拐點(diǎn)’，主要看政策層面上是否有變化?！蹦苍霰蛘J(rèn)為。
????相關(guān)研究中心日前發(fā)布的《2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望》預(yù)計(jì)，2014年的土地供應(yīng)和成交量將整體穩(wěn)步增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢(shì)。 他分析，至明年下半年，土地成交量增長(zhǎng)勢(shì)頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過(guò)持續(xù)拿地后，土地儲(chǔ)備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預(yù)計(jì)下半年融資環(huán)境 將有所收緊，企業(yè)將加強(qiáng)資金管控。而如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過(guò)渡，土地價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價(jià)地塊情況來(lái)看，2014年流拍地塊占比仍 然維持低位，而高溢價(jià)地塊占比會(huì)比今年有所回落。
????該分析報(bào)告還指出，部分較具潛力的三四線城市在2014年可能迎來(lái)一小波成交量補(bǔ)漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的考慮，2014年在這類城市的拿地量將小幅增長(zhǎng)。
????不少業(yè)內(nèi)人士也分析認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)后的新城鎮(zhèn)戰(zhàn)略也會(huì)令一些開(kāi)發(fā)商重新將視線轉(zhuǎn)向三四線城市，城鄉(xiāng)一體化、戶籍改革、探索農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等舉措，都可能使三四線城市成為土地市場(chǎng)上新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
????“其實(shí)很多開(kāi)發(fā)商對(duì)新型城鎮(zhèn)化抱的期望都很高，但需要有更具體和明晰的政策出臺(tái)，才能使廣大開(kāi)發(fā)商將觀望態(tài)度轉(zhuǎn)化為積極參與的行為?！蹦苍霰?qū)τ浾弑硎尽?/p>
