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房產(chǎn)交易毀約產(chǎn)生糾紛怎么辦?

2010-06-30 16:41:07 | 來源:
 
????背景新聞
????? 4月14日,國務(wù)院就部分城市房價過快上漲,提出了四項措施。其中最嚴厲的措施當是:對貸款購買第二套住房的家庭,首付款不得低于50%;貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;三套以上房可停貸。
?????4月17日,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,提出十條舉措,被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。
?????受新政影響,一些城市新房和二手房價格開始下跌,“退房潮”初現(xiàn),許多在售樓盤出現(xiàn)了買房人“交不起首付”而不再簽約的現(xiàn)象。這種毀約現(xiàn)象在二手房市場更加明顯。北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在14~18日期間,“毀約率”逐漸上升并首次出現(xiàn)了購房人退房現(xiàn)象。
?????據(jù)報道,在北京鴻坤理想城的業(yè)主論壇里,有人發(fā)帖號召大家不交首付一起退房,并稱“房價跌到萬元以下不是不可能”。記者在業(yè)主論壇里發(fā)現(xiàn),不少之前熱銷的在售項目業(yè)主論壇里,都有人在商量是否該考慮退房。
?????記者走訪北京市朝陽、海淀、豐臺等此前二手房交易活躍的區(qū)域發(fā)現(xiàn),樓市新政也讓遍及北京各個角落的二手房門店一夜之間換了個“角色”:原來忙著賣房的經(jīng)紀人成了“毀約糾紛協(xié)調(diào)員”,原來最忙的幫著客戶做按揭和產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)的“權(quán)證”部門如今“門可羅雀”,而原來比較清閑的投訴部和法律服務(wù)部成了最忙的部門。調(diào)查顯示,新盤售樓處也大抵如此,售樓員也幾乎成了“糾紛協(xié)調(diào)員”。
?????“不按期來簽約的有兩種情況,一種是因為二套房貸新政,付不起首付或者承擔不起1.1倍利率而毀約的。但另外一種情況可能更多,那就是對房價的預(yù)期變了,買房人可能認為房價會降而毀約。”面對有15位購房人應(yīng)該來簽約卻沒有簽約的現(xiàn)象,一位銷售負責人分析。
?????購房人趙先生的想法則是:“我就是覺得房價可能這次真的降了,所以肯定不去簽約了,政策出臺屬于不可抗力,開發(fā)商也會退我定金?!辟I房人趙先生的想法代表了很多購房人眼下的心態(tài)。
?????二手房市場,毀約情況似乎更甚。中原地產(chǎn)張大偉介紹,“這幾天情況變了,不僅許多原來看了房、有了成交意向的不買了,付了定金的人毀約也在增多,甚至買了房辦了手續(xù)的,都有退房的了。”
?????北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在14日~18日回訪的5000個從3月15日登記的購房客戶中,明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達到了67%。近日購房糾紛中,因為購房人違約出現(xiàn)退房的比例達到了總糾紛比例的7成,而在之前占比不足2成。
?????另據(jù)房屋中介部門統(tǒng)計,已經(jīng)交了定金、簽訂了意向協(xié)議的單子,9成“毀約”;而已經(jīng)通過中介簽了房屋買賣合同的單子“毀約”率占5成?!耙庀蚝贤睔Ъs的,買房人都放棄了2萬到5萬元的定金,而已經(jīng)簽訂買賣合同的,因為按合同約定,違約金一般達到房價款的30%~35%,買房人不愿意承擔。
?????說法1 房產(chǎn)新政策是否屬于不可抗力
?????盧國偉(鄭州大學法律碩士):有些購房人認為樓市新政屬于不可抗力,因而可以毀約。根據(jù)法律規(guī)定,這種認識是錯誤的。
?????對于“不可抗力”,法律有明文規(guī)定。《民法通則》第153條明確規(guī)定,不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。依據(jù)此規(guī)定,不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況,且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時具備不能預(yù)見、不能避免并不能克服三個條件。如地震、水災(zāi)等。而且,不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間。也就是說,在簽訂合同的時候“不能預(yù)見”。
?????國家政策的出臺是否能構(gòu)成不可抗力,應(yīng)視情況而定。符合不可抗力條件的即構(gòu)成,不符合條件的不構(gòu)成,并不是所有的政策都構(gòu)成不可抗力。
?????從2007年“9·27”房貸政策到2008年底的救市政策,再到今年的“新國十條”,房地產(chǎn)信貸政策多變已是眾所周知的事實。而且在“新國十條”出臺之前,兩會代表、國內(nèi)主流媒體都曾痛批高房價,并預(yù)測中央政府會出手打壓樓市,房地產(chǎn)調(diào)控政策并非不具有可預(yù)見性,且并非不能克服,因為該政策只是引起付款方式的變化,不會導致買賣無法完成。
?????因此,近期的樓市新政不屬于不可抗力,效力不能高于合同約定。購房人能否毀約退房,關(guān)鍵要看合同是如何約定的。
?????如果在房屋買賣合同中有這樣的約定:“若因為銀行的原因而非貸款人的原因,導致貸款無法辦理,則雙方可以終止或者解除合同?!贝藭r,購房人因首付款增加而要求解除合同,是合理的,不算違約。因為銀行調(diào)整貸款比例是銀行的單方行為,并非貸款人的原因,所以原來購買人計劃貸款的款項批不下來,購買人就可以依據(jù)合同約定解除合同,不承擔違約責任。
?????如果在合同中有這樣的約定:“購買人若不能辦下貸款,則更換銀行辦理,如果仍然不能辦下貸款,則購買人需要及時補足購房款項,否則視為違約。”也就是說,講明貸款批不下來可更換銀行,如果還批不下來就得自己補錢,這筆多出來的錢只能由購房人自己承擔。合同中有這樣的約定,購房人想毀約就要承擔法律責任了。
?????說法2 毀約后購房定金能否退還?
?????宋長青(西峽縣人民法院院長):在商品房開發(fā)過程中,開發(fā)商經(jīng)常采取商品房預(yù)售的方式籌集開發(fā)資金。商品房預(yù)售時,買賣雙方往往不簽訂正式合同,而簽訂一份認購、訂購、預(yù)訂協(xié)議,由買受人交納一定數(shù)量的定金,作為對雙方簽訂正式合同的擔保。
?????上述定金由買賣雙方在認購協(xié)議中約定,具有我國《合同法》規(guī)定的“定金”的性質(zhì),即交付定金的一方不履行合同的,無權(quán)收回定金;收受定金的一方不履行合同的,應(yīng)雙倍返還定金。只是《合同法》規(guī)定的“定金”是履約定金,而上述定金的性質(zhì)則屬于訂約定金,即合同雙方當事人保證與對方簽訂正式合同。
?????由于《合同法》未規(guī)定訂約定金,故在司法實踐中爭議很大。于2003年6月1日實施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條對訂約定金的性質(zhì)予以明確,該條規(guī)定:“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?!?br/>?????根據(jù)上述規(guī)定,毀約后定金能否退還,則要根據(jù)不同情況進行處理。對于一手房買賣,購房人同開發(fā)商簽訂了認購書并交付了定金,若購房人在新政出臺后,預(yù)期房價下跌不按照約定時間去簽訂正式合同,則要承擔違約責任,定金不能要回。如果按照約定時間同開發(fā)商商談?wù)胶贤暮炗唵栴},雙方就認購書中沒有提及的簽約細節(jié)和其他條款,進行協(xié)商不能取得一致原因而未能簽訂正式合同,則系非因一方原因,而是因不可歸責于當事人雙方的事由造成本約的無法簽訂,雙方對此互不承擔違約責任,開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還,而不應(yīng)適用定金罰則。
?????因根據(jù)樓市新政中關(guān)于停止給異地置業(yè)者貸款的規(guī)定,買方無法貸款購房,則可視為情勢變更,在沒有約定按揭不成合同如何處理的情況下,應(yīng)當依據(jù)公平原則免除買方的責任,定金應(yīng)予退還。
?????而對于二手房買賣,買方簽約并交了定金后,若預(yù)期房價下跌而毀約,定金也要被沒收。此外,買方還應(yīng)承擔違約責任,賠償賣方的預(yù)期利益損失,即房屋貶值損失。比如由于政策出臺后房價迅速下跌,買方毀約,導致賣方因房價貶值損失50萬,則賣方除沒收定金外,認為仍不足以彌補損失,可以向買方追討房屋貶值損失。
?????因此,購房人毀約要慎重,如果處理不當,可能會給自己帶來更大的損失。
?????說法3 如何避免房產(chǎn)交易糾紛發(fā)生?
?????丁建民(淅川縣人民法院院長):樓市新政出臺后出現(xiàn)的毀約潮,雖然反映出此前房價過高,但也暴露出一些市民欠缺“誠信交易”的意識。
?????房價有漲有跌,只要發(fā)生交易,就有商業(yè)風險,長期來看,這種風險對雙方是公平的。買賣雙方在交易前理應(yīng)能夠預(yù)見風險,拿房價上漲或下跌作為違約的借口,既行不通也不應(yīng)該。
?????因此,我認為,面對房價不穩(wěn)定的現(xiàn)狀,購房人要有理性的心態(tài)和一定承受能力,對簽訂的合同要誠信地去履行,不能跟風毀約,除了要承擔違約責任外,對整個社會誠信體系的構(gòu)建也不利。
?????
責任編輯: 戚永  

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